原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2018年9期/總第435期

     上海市長寧區(qū)居民樓改造工程完工，昔日的店鋪消失，店鋪經(jīng)營者打開窗戶接待顧客。這一現(xiàn)象反映出我國城市物業(yè)管理中存在的問題，同時也反映出社區(qū)自治原則有待落實。(相關新聞見本期33頁“快讀”)

     長寧區(qū)政府統(tǒng)一清理居民區(qū)的店鋪，是為社區(qū)居民安全著想?？墒?，這樣做違反了契約精神，讓那些已經(jīng)獲得營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營者失去了經(jīng)營的空間，他們不得不采用破墻的方式接待消費者。這是上海市長寧區(qū)解決歷史遺留問題過程中沒有瞻前顧后、充分考慮到經(jīng)營者和消費者利益產(chǎn)生的問題。

      20世紀90年代為了鼓勵居民創(chuàng)業(yè)，許多城市允許住宅小區(qū)居民破墻開店，一些居住在一樓的居民將宿舍改造成為店鋪，不僅增加收入，而且方便社區(qū)消費者。然而，隨著生活質量的提高，越來越多居民認為，住宅小區(qū)開設店鋪人來人往，不僅會影響生活的質量，帶來新的安全隱患，而且更重要的是，會產(chǎn)生新的物業(yè)管理糾紛。破墻開店勢必會占用公共面積，經(jīng)營者從中獲益，而社區(qū)其他居民的利益受損。

     長寧區(qū)政府從善如流，統(tǒng)一整治住宅小區(qū)的經(jīng)營網(wǎng)點，消除了安全隱患，解決了居民小區(qū)環(huán)境嘈雜的問題?？墒牵切┮呀?jīng)獲得營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營者卻無法正常經(jīng)營，他們的利益受到損害。

     部分學者認為，制度改進導致群體的利益受到損害，立法者應當承擔相應的賠償責任。但是，也有一些學者認為，政府為了公共利益的需要，損害部分經(jīng)營者的利益，這是城市管理必須付出的代價。當然，還有一些學者認為，政府管理必須瞻前顧后，如果沒有考慮到經(jīng)營者的經(jīng)營權問題，那么可能會引發(fā)新的矛盾，產(chǎn)生不必要的糾紛。

      筆者的觀點是：城市物業(yè)管理必須遵守自治原則。社區(qū)自治具有三個層次：第一個層次是社區(qū)居民簽訂的合同;第二個層次是居民委員會制定的公約;第三個層次是城市管理者制定的地方政府規(guī)章或者地方性法規(guī)。

       長寧區(qū)的做法，可能是依照上海市地方政府規(guī)章或者地方性法規(guī)整治住宅小區(qū)的店鋪，但在具體貫徹落實城市法規(guī)過程中沒有考慮歷史遺留問題，因而給經(jīng)營者和消費者帶來不便。當年上海一些著名小吃經(jīng)營者在居民區(qū)設點經(jīng)營，由于違反個體工商戶管理規(guī)定，被上海市政府市場管理部門取締，外國新聞媒體報道之后，上海市政府立即與經(jīng)營者協(xié)商辦理有關營業(yè)執(zhí)照，讓經(jīng)營者在指定地點從事經(jīng)營活動。長寧區(qū)政府應當吸取教訓，為獲得營業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營者從事經(jīng)營活動提供便利。譬如，可以給他們安排專門的經(jīng)營場所，也可以在政府規(guī)章的引導下給予適當?shù)难a償，這樣做可以緩和政府與經(jīng)營者之間的矛盾，也可以解決居民社區(qū)臟亂差的問題。

       城市物業(yè)管理歸根結底是要遵守社區(qū)自治的原則。住宅小區(qū)能否從事經(jīng)營活動不能一刀切。無論是日本東京還是希臘雅典，經(jīng)營者都可以在征得居民同意的情況下在住宅小區(qū)從事商業(yè)活動，但是，經(jīng)營者必須與住宅小區(qū)簽訂合同，如果沒有按照合同履行自己的義務，那么，經(jīng)營者應當承擔合同違約責任。

       我國社區(qū)自治的觀念尚未深入人心，城市管理一刀切。面對住宅小區(qū)的經(jīng)營攤販，城市管理者不是嚴格依照合同辦事，而是隨意驅趕。這樣做不利于和諧社區(qū)鄰里關系，當然也無法從根本上解決社區(qū)居民的日常消費問題。